Владеть британской недвижимостью на правах Freehold и Leasehold

Vestigio Services  — Ваш персональный риэлтер в Великобритании!

Давайте рассмотрим право собственности в Англии. Из трех форм имущественных прав  — «Freehold»,  «Leasehold» и «Commonhold» —  остановлюсь на первых двух, как основных на рынке недвижимости. Начну с того, что в континентальной правовой системе категория собственности включает триаду полномочий — «владение, пользование и распоряжение». Англо-саксонский мир имеет иную традицию, уходящую корнями в феодальную систему. Безусловно, ряд юридических понятий, осложненных взаимодействием норм общего права и права справедливости, крайне сложен для восприятия, поэтому мне не избежать описательного изложения темы, однако в популярной манере.

Право собственности — «Freehold estate», ясная нам концепция, в дословном переводе означает «полное или свободное владение». Это наивысший титул собственности, его держатель владеет недвижимостью и землей, на которой расположена недвижимость, безусловно и бессрочно. На собственника возлагается полная ответственность за надлежащее содержание недвижимости. Большинство жилых малоэтажных домов, особняков и усадеб в Соединенном Королевстве проданы на условиях безусловной собственности.

Если обратиться к точной терминологии, то правильное название: «fee simple absolute in possession»,  где слово «fee» восходит к «fief» — феодальному поместью. В русской исторической литературе владелец титула  «freeholder» частно именуется фригольдер или свободный землевладелец.

Долгосрочная аренда — «Leasehold», в дословном переводе «владеть арендой» означает, что недвижимость (земля, дом или квартира) приобретается на правах длительного пользования у землевладельца (freeholder), за которым в бытовой речи закрепилось слово «лэндлорд», т.е. арендодатель. Подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир и аппартаментов в Англии и Уэльсе проходят на этих условиях.

Концепция долгосрочной аренды подразумевает право эксклюзивного владения недвижимостью на определенный период времени, теоритически  свыше 21 года. Однако на практике контракты заключаются на сроки 99 или 125 лет. Максимальный срок составляет 999 лет, в то же время встречаются короткие договоры, например, 40 лет. Немаловажным фактором является готовность ведущих банков выдавать ипотечные кредиты под сделки с долгосрочной арендой, как правило, свыше 70 лет.

Если Вы планируете приобрести квартиру, например в Лондоне, Вам придется воспользоваться сделкой на условиях аренды. Почему такое происходит? Краткий ответ: в силу юридических причин. Если в континентальной Европе землей под многоквартирным домом может владеть один собственник, а квартирами — другие собственники, то в Англии и Уэльсе такое юридически невозможно. Земля под многоквартирным зданием здесь неделима. Поэтому, упрощая ситуацию, можно сказать, что владелец частного загородного дома с земельным участком имеет титул полного собственника, а владелец городской квартиры в многоквартирном доме  — долгосрочный арендатор (частный случай перевода земли в общую собственность я опускаю).

Чтобы понять причины возникновения ограниченной формы собственности предлагаю небольшой экскурс в историю. Современная модель землевладения Англии уходит корнями в военно-ленную иерархию, установленную после нормандского завоевания 1066 года. Вильгельм Завоеватель,  разделив территорию на большие владения, аналогично современным графствам, «подарил» их высшей аристократии в обмен за преданность короне, службу и обязанность сбора налогов. В свою очередь лорды и высшее духовенство, называемое tenants-in-chief (дословно — главные-арендаторы), выделив меньшие по размеру наделы, передали их в аренду не столь титулованным вельможам и рыцарям, называемым sub-tenants. Таким образом, концепция аренды земли в средневековой Англии позволяла высшему сословию оставлять за собой право землевладения, а, следовательно, статус и привилегии, максимизируя свой доход от использования актива другими.

Считается, Вильгельм Завоеватель ввел регистрацию земли для определения налогов и сборов. Термин фригольдер был упомянут в 1089 году в «Книге Страшного Суда» (Domesday Book) — первой, известной в Европе, переписи населения. На протяжении веков имущественное право видоизменялось, однако доминирующая роль собственника земли (фригольдера) оставалась в Англии до начала 20 века. Затем, в целях сбалансирования взаимоотношений собственника и арендатора, был значительно удлинен начальный срок аренды (99 лет и далее). Законодательство, введенное между 1967 и 2002, привело к формированию современной системы долгосрочной аренды недвижимости. Теперь арендатор имеет законное право продлить аренду квартиры на дополнительные 90 лет (дом —  50 лет), выбрать обслуживающую многоквартирный дом сервисную компанию, выкупить долю собственности на землю и др.

В настоящее время оформление сделок купли-продажи недвижимости на правах длительной аренды или полной собственности происходит по аналогичной схеме — в обоих вариантах имущественный интерес подлежит регистрации в Кадастре (аренда свыше 7 лет), с выдачей Title Deed. Однако алгоритм расчета налога частично отличается (см. мою статью Налог на покупку жилья). Также следует помнить об обязанности арендатора покрывать расходы на содержание и техническое обслуживание многоквартирного здания, страховую премию и годовые рентные платежи (maintenance fees, annual service charges, buildings insurance, annual ground rent), что избегает абсолютный собственник.

Принимая решение о покупке арендованной недвижимости, длительность неиспользованного срока аренды является таким же важным критерием оценки, как местоположение или архитектурный стиль, в силу непосредственного влияния на рыночную стоимость объекта. Если при столетнем сроке, влияние формы имущественных прав на рыночную стоимость объекта незначительно, то, приближаясь к 70 годам картина меняется, также появляются ограничения с финансированием и ликвидностью сделок, за исключением объектов в центральном Лондоне, где превалирует статусный характер приобретения недвижимости на короткой аренде.

Подведем итог: владение квартирой на правах долгосрочной аренды является стандартной деловой практикой в Великобритании  (Шотландия имеет отличия). Инвестиционная привлекательность таких объектов подкреплена стабильными ценами, возможностью получить  ипотечный кредит и высокой ликвидностью. Владение частным домом допустимо на условиях, как долгосрочной аренды, так и полной собственности, последнее — наиболее типично. Рынок недвижимости с безусловным титулом собственности отличается  разнообразием предложения, это и малоэтажные дома, и особняки и поместья. В сделках купли-продажи любого жилья имущественный интерес подлежит государственной регистрации, у покупателя возникает ответственность по уплате налога на приобретение недвижимости и местного налога.

Профессиональная поддержка эксперта, знающего местную ситуацию, и действующего в Ваших интересах, поможет Вам не только найти желаемую недвижимость, но и обеспечит бесперебойное прохождение всех этапов сделки.

 Vestigio Services  — Ваш персональный риэлтер в Великобритании!

Запросы и пожелания info@vestigio.co.uk

Реклама

Об авторе nataliak@vestigio

England through Russian eyes: Далекая, близкая Англия! Welcome to the intercultural blog on the subject of seeing the United Kingdom through Russian eyes. The blog is focused on a personal and upbeat approach to the diversity and correlation between United Kingdom and Russia.
Запись опубликована в рубрике Британское жилье с метками , , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Please log in using one of these methods to post your comment:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s